村を作る土地を探す -農地転用を画策-


ども、最近は村を作りたいだなんて思って、土地探しをしている事が多いはるはらです。

 

まぁ、どこまで本気なのか、自分にも分かりませんが。

 

 

具体的にどのように土地を探しているかというと、

グーグルマップの航空写真でそれなりに便が良さそうで周りに民家も無いような場所を探し、地形地図でさらに確認するなんて事をしています。

 

(当然、不動産屋さんを調べてみたりもしてみましたが、そう都合よく自分が求めるような土地は売りに出ていたりはしないので。)

 

 

そしていい感じの場所が見つかったら、全国農地ナビで調べてみたり、現地に行ったり、役所でその周囲の地番図をコピーしてもらい(300円)、その後ネット上の登記情報提供サービスで詳細や所有者を確認(335円)、直接交渉するという作戦です。

 


地目について

 

ちなみに土地には「地目」という物があり、この種類によって用途などが制限されることがある。

たとえば「竹や雑木が生い茂っているから”山林”だろうなんて思っても地目が「田」であるという事は珍しくない。

というか、競売&公売なんかを見てみるとそういう土地ばかり。

全国農地ナビで調べてみるのは周囲の農地の情報を知るとともに、そこが農地だったりしないかをタダで確認するためでもあります。

 

 

「田や畑」などの農地は農地法で売買が制限されているため二束三文で売りに出ていたりすることも多い。

 

しかし「安いから買いたい!」と思っても農家以外が農地を買うためには、農家になるか、土地の地目を変更する「農地転用」をしないといけない。

だが、そう安々と農地転用の許可は降りないらしい。

と思っていた。

 

 

どうも色々調べてみたりすると、“移住者を呼び込みたい市町村は”割りとすんなりと転用の申請を通してくれるなんて話も聞こえてくる。

今は農地だけれど、転用後の売買になりますなんて売り方をしている不動産屋さんもあったりする。

(こういう場合、転用許可が降りたら売買するという契約をするらしい)

 

 


いい感じの土地

 

ちなみに僕が最初にいいなと思った土地は、耕作が放棄され、樹木が生えていた「田」でした。

 

北側に1つ土地をはさんで、それほど大きくもない山があり、南と東もひらけている、西は若干高くなっている所に笹が生えているため多少日が沈むのが早くなるがそれほど深刻な問題でもなさそう。

 

「農地転用できねぇかな・・」

 

 

調べてみると、そこは農地は農地でも「農業振興地域」の農地でした。

“農業振興地域”とは、市町村が「ここは色々整備したりして、農業をドンドン推し進めるエリア」と定めている地域の事で、

農地転用はそのままでは不可な土地である。

 

なので、その農地を転用したい場合、まず「農業振興地域の除外申請(農振除外)」を出し、それが通ってから転用申請を出さないといけないらしい。

 

 

その除外申請というのは「住所と名前、用途だけ書けばいい」というわけではなく。

事業計画書を出したり、隣接地の所有者やらなんやらの同意を得たり、代替地が無いという事を説明したりと、まぁ、色々やらなければいけないらしい。

 

まぁ、この時点で無理か・・と諦める人が多そうだが、諦める人が多いということは、諦めなければ美味しいという事でもありそう。

 

まぁ、何事も経験ですし。

 

 


事業計画書

 

唐突で関係ないように思えるかもしれないが、僕はYouTubeに動画をアップロードしたりしている(今となってはごくたまにですが・・)。

 

どういうわけか、僕が木を引っこ抜いたり、草刈りしたり、苗を植えたりしているその動画達の平均再生数は、直近2つの動画と、突出して再生回数の多い一番最初の動画を除外すると今現在58,815回。

最初の動画も含めた平均再生数は81,420回。

そりゃヒカキンやはじめしゃちょーに比べたらしょぼいもんではあるが、ちょっとした市町村の人口は上回る。

 

田舎の市町村というのは、どこも税金をかけて市町村そのものや、地場産品やイベント、観光地、移住者向け住宅等を必死にアピールしている物だし、そういった事に繋がる活動に補助金を出していたりもする。

 

つけあがるなと言われそうだけど、こういうのは言ったもん勝ちなので事業計画書には大体こんな事を書けばいいんじゃなかろうかと妄想する。

 

 

  • 地元の荒れた山林の整備をして得た木材、余っている木材など、現地の木材や土を利用し(千葉県の標語、千産千消!)デザイン性の高い小屋を作り、その作業、暮らしなどを広く発信する事で、山林&木材の価値向上を図る他、「林業、建築、情報発信」の6次産業化を目指す。

 

  • ○○の美しい景観、自然との共存&循環を目指した生活、そこに住む人々、それらの魅力を広く発信することで、小屋へのゲストや移住者を募る。

 

  • 無農薬&有機栽培での農業をエンターテイメントとして発信し、収穫した農作物、またはその加工品をネットを通じて販売する他、地元の特産品やイベントをアピールする事で地域全体の活性化を図る。

 

  • 最終的には多くの定住者の他、山羊や馬などの動物も飼い、「絵本に出てくるような村」として観光地化を目指す。

 

 

  • 今現在、僕が「小屋暮らし、自給自足」をテーマにYouTubeにアップロードした動画1つあたりの平均再生回数は81,420回(直近の動画2つは除く)であり、人々の「小屋暮らし、自給自足」への関心の高さが伺える。

 

  • 上記の情報発信力を様々な分野で活かす。

 

  • 昨今「小屋暮らし」が国内外で注目されており、山梨県小菅村などそれを村おこしにしている村もある。

 

 

なんか大げさかもしれないが、それっぽく堅苦しく言うと僕がやりたいなぁって妄想してるのはこういう事なので、全然嘘ではない。

 

小屋暮らしってのは市町村に隠れてひっそりとやるものかもしれないが、ゲストハウスやシェアハウスに補助金出してるような所もあるし、どちらにしろ人を呼ぶならおおっぴらにしないといけないので最初から堂々とやったほうがリスクがなくて良いと思う。

 

 


農振除外申請

 

ちなみに農振除外の申請はいつでも出来るというわけではなく、年に1回とか数回しか機会が無いらしく、最近そのタイミングが終わったようだ。

 

次のタイミングは約1年後。

 

農振除外の申請を出しても通るまで2ヶ月〜半年、さらにその後転用許可申請で合計1年かかったりもするらしい。

 

 

合計2年・・・。

 

 

 

 

諦めた。

 

 

村を作る土地を探す -農地転用を画策-」への9件のフィードバック

  1. 本当この辺もう少しゆるくすれば空いてる土地の有効活用出来ると思うんですけどね
    土地が空いてたってしょうがないだろうに

  2. >匿名さん
    どうせ農地の固定資産税は大したものでは無いし、もし道路でも通る事になったりしたら一儲け出来るし、バブルの記憶があったりするから耕作放棄地であっても手放したくない人なんかも多いのかもしれませんね。
    当然売りたくても売れないという事情も。

  3.  こんにちは。非常に具体性のある計画で驚かされました。ぜひ千葉で実現させてほしいと強く願うものです。

     農地転用は、私の住む八街市内の建売建築業者も、店先に「農地転用承ります」などと掲示していたりするので、自治体によってはゆるいという噂はありますね。

     僕が参考にした、立命館大学教授の吉田友彦教授による放棄住宅地調査のレポートによると、調査にあたって各自治体に放棄住宅地に関するアンケートを取ったところ、都市計画区域指定の古い自治体は放棄住宅地の問題や現状をよく把握しているが、指定が新しい自治体は回答が簡素で無回答の自治体もあったことから、「現状への認識がない」「あまり関心がない」とバッサリと断じられています。ちなみに報告書内で「返答なし」と名指しされている自治体は芝山町と旧栗源町(現香取市)」でした。

     個人的な印象としては、そんな自治体の方が農地転用が容易そうな気が…。宅地や別荘地が散在していたり、人口減が激しかったり、市街地と農村が曖昧な自治体が狙い目かもしれないですね。

  4. >吉川祐介さん
    こんにちは!
    いやぁ、役所に出すならこんな感じで書けばいいのかなぁなんてそれっぽく書いてみただけなんですけどね・・。

    >放棄住宅地調査
    吉川さんのブログ記事にも書いてあったレポートですね?
    ブログ記事全部読ませていただきましたし、そのレポートも面白そうだからあとで読んでみようと思っていました。

    都市計画がずさんな所で、村を起こして一旗あげるのがオススメというのは、なにやら戦国の世の下克上のようですね。

    ただ現在は農地転用の方向では無く、山林を探す方向になってます。
    まぁ、まだどう転ぶかまだ分からないんですけどね。

  5. >cさん
    中国地方に土地を買われた方みたいですね。
    5000坪は広いですね。
    でも村を作ろうというわけではないようですね。

  6. 千葉県内、私の住む市では農振除外申請は春と秋の年2回受付。
    依頼を受けて何度かやってみましたが、いくつかの条件を満たすことが出来れば農振除外は意外と簡単。
    ただ、どうやっても時間のかかることは止むを得ませんけどね。

  7. >下流老人さん
    依頼を受けてという事は、何かそういうお仕事をしておられるのでしょうか。

    時間さえ気にしなければ土地の選択の自由度が広がりますからありがたいことですね。

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