土地探し その7:個人売買なら安くしてくれる?


前回(その6)からの続き

その1はこちら

 

前回のような実情を踏まえ、固定資産税や相続、管理費などの問題で土地を手放したいと思っていても売るに売れない人達の状況を考えると、競売の土地ですら高く思えてきた。

不動産屋さんや競売じゃ値切れないが、個人売買ならかなり値下げしてくれる可能性もある。

 

 

個人売買で買える土地を探すにはジモティーというサイトや、厳密には個人売買ではないと思われるが家いちばというサイトも個人売買っぽく利用出来るみたい。

ちなみに現時点で家いちばには、0〜1万円で千葉の土地が売りに出されていた。

まぁ、連絡してみたら応募が結構来ているので、一番高い価格を提示した人に売りますとの事でしたが。

 

 

ただ、土地を所有している人の多くは高齢者だと思われる。

こういうネットを利用した売り方が出来る人達ばかりじゃない。

 

他には”空き家バンク”なんてものもある。

空き家バンクは各市町村が主に定住促進のためにやっているんだけど、”各”市町村がそれぞれやっているため統合されていない上、役所仕事なので色々と面倒くさい。

が、その分利用者は少なそうので安く買えるかもしれない。

(こういうサイトを使えば探すのは楽になると思う)

 

放置された土地や空き家というのは草木が生い茂り、道を覆ったり害虫や害獣の発生源にもなるので役所に苦情がくることも珍しくないと思う。

気長に土地を探すなら、欲しいと思う土地が空き家バンクになくても、どんな土地を探しているか言っておけば、そういう問題が起きてる土地の地主さんに空き家バンクへの登録を薦めた上で、連絡をくれる市町村なんかもあるかもしれない。

 

つづく

土地探し その6:不動産売買の裏?


前回(その5)からの続き

その1はこちら

 

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この国は価値の低い土地の売却が難しいみたい。

 

“建物の敷地として”、または”用途地域内の公共の土地以外全て”の売買の仲介には業務なら資格が必要になるとの事。

そのためかヤフオクでも不動産を出品できるのは業者のみ。(割りと新しいジモティーなら出来る)

ゆえに売るための手段がまず限られる。不動産屋さんに頼らざるをえない。

ネットを上手く扱えない高齢者であればなおさら。

 

そして不動産屋さんの媒介報酬(仲介手数料)というのは宅建業法により上限が決められている。(宅建業法第46条とその告示)

代金が200万以下の場合、”代金の5%+消費税”(代金の5.4%)以上は請求できない。

媒介(仲介)ではなく、代理(不動産屋さんが依頼者に代わって契約する権利が委任されてる)の場合は、買主と売主からの報酬を合わせた額が、上記の2倍以内らしいが通常は媒介らしい。

 

つまり地主さんが「10万でいいから土地を売ってしまいたい!」と言ったところで、土地を10万で売ったら不動産屋さんは5000円しか儲からない。

土地の値段を10万円、仲介手数料を10万と見積もって合計20万で売ったら違反になる。

10万欲しければ不動産屋さんは土地を200万で売らないといけない。

不動産屋さんからしてみれば、仲介する以上法的な義務が生じる。

安く売ってタダ働きする位ならそんな土地は扱いたくない。

扱うのであれば売れなくてもいいから高い値段をつけておこうって感じだと思う。

ひょっとしたら物好きが高値で買ってくれるかもしれないし。

だから相場を信じてはいけないと思う。

 

さらに言えば不動産屋さんが扱っている土地は地主さんから管理費(草刈り費)を貰っている場合もある。

土地が荒れていたら売れるものも売れないってのが理由だ。

地域差はあるだろうけど、軽く調べた所200平方メートル(約60坪)で年間約14000〜35000円ほどだった。

10万で土地を売って5000円の仲介手数料を得るより、毎年入ってくる管理費で儲けたほうがずっと美味しい。

 

ちなみに例外として”依頼者の依頼によって行う広告料”は別途請求しても良い。(告示の第7)

なので”売地”の看板代や、不動産屋さんのサイトに掲載するための費用として、”広告料”を払っていたりもするかもしれない。

実際に”売地”の看板からサイトを探してみたが、そもそもサイトが見つからなかったり、写真や番地などの記載もなく、値段と地区だけだったりするサイトも。

やる気なさそう。

 

国土地理院のサイトで昔の航空写真が見れるが、日本の土地は放置すればすぐに木に覆われてしまうため、ずっと覆われていない売地は管理され続けているのだと思う。

つまり売る気がない不動産屋さんに管理費を何十年も払い続けている地主さんもかなりいるのではないかと思っている。

 

そして不動産屋さんで買う場合、値引き交渉をしようとしても、土地の代金が不動産屋さんの利益に直結するため、地主さん的にはOKな額でも、不動産屋さんが首を縦に振らないと思う。(そもそも地主さんにまで値引き交渉の話がいかなさそう)

 

元々思ってはいたが、固定資産税や相続、管理費などの問題で手放したいと思っている人との直接取引であれば安く買えるはずだとの思いがますます強くなっていくのであった。

 

 

つづく